Компенсация за жилье в аварийном доме
Мужчина приобрел комнату в аварийном доме, после чего потребовал от городской администрации выкупить ее по стоимости в два с половиной раза дороже, и администрация, конечно, отказала ему.
Тогда покупатель обратился с этим вопросом в суд, и там чиновников заставили выкупить комнату, но цену снизили до изначальной на основании новых положений ст. 32 ЖК РФ, которые вступили в силу уже после покупки.
Квартиру можно приобрести не только для проживания, но и в качестве инвестиции. Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер компенсации за квартиры в аварийных домах определялся на рыночной основе.
Но 27 декабря 2019 года законодатель ограничил возмещение за жилье, купленное уже после признания дома аварийным: теперь оно не может превышать стоимость его приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Суды по разному определяют, какие правила необходимо применить, если объект приобрели до вступления в силу этой нормы.
В одном случае, летом 2021 года в определении по делу сделал вывод, что положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ не имеют обратной силы, поэтому надо исходить из редакции Жилищного кодекса на дату покупки аварийного жилья.
А в других делах суды признают, что применение нормы ч. 8.2 ст. 32 ЖК не зависит от даты возникновения права собственности на жилье.
Суть дела
В сентябре 2018 года мужчина приобрел комнату в многоквартирном доме за 330 000 рублей, на тот момент дом уже два года был признан аварийным и подлежал сносу.
В 2017 году жильцы дома отказались от самостоятельного сноса и попросили городскую администрацию принять решение об изъятии участка.
Администрация не стала изымать землю и выплачивать компенсации, объясняя это отсутствием денег в городском бюджете. Вместо этого чиновники собирались переселить людей в новое жилье до конца 2024 года по региональной программе.
Летом 2019 года мужчина обратился в администрацию Омска с требованием об изъятии комнаты и выплате компенсации, но и на этот раз чиновники отказались выкупить жилье.
Тогда мужчина обратился в суд с требованием о взыскании выкупной стоимости комнаты и судебных расходов, по итогам судебной экспертизы стоимость комнаты составила 872 959 руб. — в 2,6 раза дороже покупной цены.
Мнение судов
Суд удовлетворил требования частично и взыскал с администрации лишь 330 000 руб. компенсации. Суд снизил ее на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, где говорится, что возмещение за жилье, купленное после признания дома аварийным, не может превышать стоимость его приобретения.
Покупатель попытался оспорить решение первой инстанции. По мнению мужчины, суд неправильно применил нормы ЖК, ведь ч. 8.2 ст. 32 ЖК ввели Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, а он обратился в администрацию с требованием о выкупе комнаты до вступления в силу этой нормы.
Апелляция и кассация почитали, что первая инстанция верно применила нормы ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, так как эта норма не зависит от даты возникновения права собственности на жилье и распространяется на все случаи приобретения недвижимости после ее признания аварийной.
Мнение ВС РФ
ВС РФ не согласился с доводами судей из нижестоящих инстанций. По мнению ВС РФ, судам было необходимо учитывать редакцию ЖК РФ на день покупки комнаты, а не обращения суд или предъявления требований администрации.
В жилищном праве закреплен принцип прямого действия норм во времени, поэтому положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК не могут распространяться на правоотношения, возникшие до их вступления в силу, напомнил суд.
