Коттеджи и странные платежи
Многие граждане мечтают о собственном загородном доме, но содержание такой недвижимости часто оказывается обременительным.
Иногда могут возникнуть непредвиденные расходы: например, дорога к коттеджу окажется собственностью компании, которая будет требовать плату за проезд, а за вывоз мусора и уход за территорией обойдутся в десятки тысяч рублей.
Некоторые собственники не соглашаются с такими условиями и начинают судебные разбирательства.
Какие доказательства требуются в таких спорах, а также какие трудности могут возникнуть из-за пробелов в законодательстве, расскажут юристы компании «ПетроКонсалт».
Если у Вас останутся вопросы, звоните 960-27-51, первая консультация бесплатно.
Коттеджная статистика
Согласно статистике, в России строится все больше коттеджей, и на 2021 год количество коттеджей составляет 55% от общего объема жилья, которое ввели в эксплуатацию.
На увеличение популярности загородной жизни повлияли коронавирусные ограничения, так как по опросам ВЦИОМ около 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать коттеджи как предпочтительный вариант постоянного жилья.
С чем могут столкнуться жильцы?
Иногда собственники коттеджей сталкиваются с трудностями в связи с использованием прилегающей инфраструктуры, которая часто остается в собственности застройщика или его управляющей компании, несмотря на то, что инвесторами выступали собственники домов.
Застройщик сначала покупает земельный массив, затем «нарезает» его на участки под индивидуальное строительство и распродает по частям. А земли «общего пользования», улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, и она имеет право распоряжаться ими, как хочет.
Поэтому, к сожалению, от злоупотреблений застройщика никто не застрахован.
Некоторые проблемы можно было бы решить, применив аналогичную ст. 36 ЖК РФ, которая гласит, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура.
Однако Конституционный суд не согласился с этим, заявив, что эта статья не относится к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности».
Законодатель пытался решить эту проблему в 2015 году введением обязательного оформления безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности.
В пояснительной записке было указано, что собственники таких земель сознательно «блокируют возможность прохода и проезда жителей до своих домов, ограничивают проезд экстренных государственных, технических и сервисных служб, требуя плату за это».
Но законопроект был отклонен, и пробел в законодательстве остался.
ТСЖ собственников коттеджей
Фактически существующее законодательство в жилищной сфере позволяет собственникам коттеджей создать ТСЖ, если те располагаются на участках с общей границей и инфраструктурой, предназначенной для обслуживания (ст. 136 ЖК).
Однако, чаще всего такие поселки управляются коммерческими организациями, созданными застройщиком к моменту ввода домов в эксплуатацию.
Это происходит по причине того, что:
— правовой аспект: «общее» имущество часто может принадлежать на праве личной собственности третьему лицу (застройщику), что не даст создать ТСЖ до момента оспаривания прав этого лица;
— организационный аспект: сложность проведения собрания собственников этих домов и сбора необходимого кворума на фоне уже предлагаемого «рабочего» решения от застройщика.
Что можно сделать при покупке коттеджа?
- заказать выписки из ЕГРН в отношении территории инфраструктуры, относящейся к объектам общего пользования, чтобы установить ее собственника;
- запросить у уполномоченного органа генплан территории, правила землепользования и застройки, проекты планировки;
- установить факт доступа к участкам по дорогам общего пользования и найти возможную альтернативу;
- запросить и изучить имеющиеся договоры и квитанции об оплате эксплуатационных услуг;
- установить, как и кем осуществляется предоставление услуг по содержанию территории общего пользования;
- прописывать в самом договоре в гарантиях и заверениях наличие доступа к участку по дорогам общего пользования.
