Что нового?
С 1 октября начала действовать новая схема жилищного строительства — эскроу-счета. Если жилье хотят купить ещё на этапе строительства, то деньги покупателя будут храниться на специальных счетах в банках. Доступа к ним нет ни у покупателя, ни у продавца. Счет как бы «заморожен», и застройщики получат денежные средства только после того, как дом будет введет в эксплуатацию. С 1 июля 2019 года это будет обязательным, а пока является добровольным.
ФЗ-214. Как это было?
До этого момент финансирование строительства нового жилья происходило за счёт денег покупателей, и регулировал эту деятельность ФЗ-214, который определил понятие «дольщика». Популярность долевого строительства объяснялась низкой стоимостью такого жилья в сравнении с готовым. Покупатель заключал договор с застройщиком, перечислял деньги строительной компании и ожидал сдачи дома.
Но когда строительство заканчивалось банкротством девелопера, появлялись обманутые дольщики. Законы ужесточаются после ситуации с банкротством Urban Group, список обманутых дольщиков которого составил более 16 000 человек. Общее количество пострадавших в этой сфере, по-прежнему исчисляется шестизначными цифрами. Поэтому государство запретило напрямую брать деньги с покупателей, введя в правоотношения третье лицо – банк.
Как теперь будет?
Теперь деньги на стройку девелоперам придется брать из своих средств или брать кредит в банках. Если у банка отзовут лицензию, существует гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн. руб. Из застройщиков только государственные компании могли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств. Мелкие и средние компании вынуждены будут уйти с рынка, цены на недвижимость вырастут. Многие перестраховались, заключив контрактов «по старой схеме» на 18 млн. рублей. Реформы строительной отрасли могут лишить строительного рынка тысяч участников.
Алгоритм действий
1) Застройщик и дольщик заключают ДДУ, оплата производится на эскроу-счёт. На оформление и регистрацию договора в Росреестре потребуется 9 дней.
2) Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор для открытия эскроу-счета. На это уйдет около трех дней.
3) Покупатель вносит деньги на эскроу-счет и ждёт завершения строительства.
Для клиента обещают максимально простую процедуру, например, для открытия счета эскроу в ВТБ нужно иметь при себе только паспорт и договор долевого участия. Счет будет открыт сразу при клиенте в течение пары минут.
Получается, на всю сделку по покупке квартиры с помощью эскроу-счета уйдет не более 2-х недель.
Получить средства назад покупатель может путем расторжения договора в трёх случаях:
- Застройщик не передал квартиру в нужный срок или очевидно, что сдать в срок не получится;
- Застройщик – банкрот, или находится в конкурсном производстве;
- Застройщик ликвидирован судом.
Банки и бизнес в открытую заявляли, что не успевают полностью освоиться с новой системой к назначенному сроку. Но с 1 октября уже начнут действовать штрафы для застройщиков и чиновников, если они не вносят вовремя данные о строящемся доме в единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).
Должностные лица и застройщики получат штраф на 30 000 руб., а юридические лица – до 200 000 руб. В случае повторной ошибки штраф для физ. лиц составит 80 000 руб. или дисквалификация на 3 года, а сумма штрафа для юр. лица возрастет до 400 000 руб.
